A 2008-as pénzügyi válságban is tanultak újat a lakáshitelezők, lakást eladók, lakást vásárlók és ingatlanszakértők, de tanultak újat a mostani, 2019–2022-es időszakban is, mert az ingatlanpiac teljesen másképp reagált a válságokra és a változásokra, mint ahogy azt sokan gondolták. Több ízben is elhangzott már gazdasági szakemberek részéről, hogy a 2008-ashoz viszonyítva teljesen más jellemzőkkel bír a mostani válság, és úgy tűnik, hogy ez a jellegzetesség az ingatlanszegmensre teljességgel igaz.

Hitelmegszorítások jönnek?

Minden fordítva történt, mint ahogy azt gondoltuk, ahogy arra a piac szabályai szerint számítani lehetett, összegezte az elmúlt három év ingatlanpiaci történéseit Mezei Zsolt, a Hivatásos Értékbecslők Egyesülete (ANEVAR) szatmári ingatlanszakértője. Két esetben is arra számítottak, hogy a megszorítások, az infláció, a háború meg az energiaválság beteszi az ajtót az ingatlanpiac előtt, de ez egyik alkalommal sem valósult meg — bármi történt is a külföldi vagy az országos színtéren, nem volt ingatlanpiaci mélyrepülés. Mostanáig… Mezei ugyanis arra számít, hogy előbb-utóbb be kell következnie a hullámvölgy felé fordulásnak az ingatlanpiacon is. A recesszió még ebben az évben megtörténhet amiatt, hogy a lakáshitelek kamatai 4 százalékról 8–9 százalékra drágultak, illetve hogy a Román Nemzeti Bank (BNR) ingatlanhitelezéssel kapcsolatos megszorításokat tervez, amelyekről várhatóan még szeptember folyamán bejelentéseket fog tenni.

„Legyen egy kis udvarunk!”

Az értékbecslők megfigyelése szerint Szatmár megyére az volt jellemző az utóbbi három évben, hogy megindult egy elvándorlás a lakótelepi lakások irányából a 2,5–3 ár telekre épült házak, duplexek irányába. Tömbházlakáshoz közeli árban számított új vagy használt duplexeket kerestek a legtöbben, nem is igazán alkudtak az eladóval, hajlandók voltak pár százalékkal a piaci ár fölött is fizetni. A jelenség oka a koronavírus-járvány idején elterjedt otthoni munkavégzés lehetett, szükségük volt az embereknek nagyobb térre, és legalább egy talpalatnyi udvarra, ahová kijárási korlátozások esetén is ki tudnak menni a négy fal közül. Ennek a vándorlásnak az iránya a mai napig sem változott.

A jelenség fennmaradásához azonban arra is szükség van, hogy legyen aki megveszi a tömbházalkásokat, ilyenekbe főleg olyanok költöztek, akik vidékiként valamelyik városba ingáztak dolgozni, és ezt megunták, vagy albérlet helyett inkább egy saját lakás törlesztését választották.

Visszaesésnek lennie kell

Akinek lakása volt a járvány előtt, az nagyon jól járt, mert nőtt az ingatlanok értéke, egy lakás ára Szatmárnémetiben ma négyzetméterenként 800 és 1100 euró között változik állapotától, korától, elhelyezkedésétől függően. A piac az árak ellenére élénk, normális áron egy hónap alatt el lehet adni egy ingatlant, függetlenül attól, hogy blokklakásról vagy magánházházról van szó, hogy városon van vagy falun, miközben például 2008–2012 között egy év alatt sem nagyon lehetett ingatlant értékesíteni. Értéknövekedés történt eddig, de megint olyan fázisukban vannak a dolgok, hogy krachra számítanak a szakértők. Két esetben nem jöttek be ugyan a recesszióra számító előrejelzések, de az általános gazdasági visszaesést mindenképpen ingatlanpiaci visszaesés is kell hogy kövesse, úgyhogy záros határidőn belül valamilyen formában és valamilyen mértékben az ingatlanpiacra is be fogja tenni a lábát a válság.

Demográfiai szempontból a felső középosztály — ahol két, átlagbért kereső felnőtt van egy családban — mozgatta az utóbbi három évben és mozgatja most az ingatlanpiacot azzal, hogy bővíti a lakóterét, úgy, hogy az eddig megszokottnál tágasabbat vásárol. Az alsó középosztály tagjai azok, akik ezt az áramlatot alulról megtámogatják azzal, hogy különköltöznek vagy faluról beköltöznek, és megveszik a régebbi, kisebb lakásokat.

Princz Csaba