Egyre több a lakáscélú ingatlanberuházás is Szatmárnémetiben, ellentmond a hivatalos statisztikáknak a fejlődés. Ingatlanszakértők szerint túlságosan sokrétű az ágazat ennek egyértelmű magyarázatához, új szokások azonban kézzelfoghatóak.

Ellentmondásos a helyzet a romániai ingatlanpiacon. A kataszteri hivatal (ANCPI) adatai szerint visszaesőben van a lakás-, ház- és telekeladások száma, ennek ellenére Szatmárnémetiben egyre-másra készülnek az építkezések egyik előkészítő lépésének számító övezeti városrendezési tervek (PUZ). A Ceetrus ingatlanholding már építi is háromszáz lakásos lakóparkját az Auchan és a töltés között, a városi urbanisztikai bizottság már foglalkozott a NEPI Digului utcára szánt lakóparkjával, és három ingatlanberuházás — közöttük egy nagyobb — is készül a Céldomb környékén. Szatmárnémetiben nem úgy áll a helyzet, mintha belassult volna az ingatlanpiac, pedig az ANCPI adatai a szatmári megyeszékhely esetében is csökkenő tendenciát mutatnak. A számok nem hazudnak, az ingatlanberuházók pedig nem szoktak ekkorát hibázni, és nem építenek, ha a legkisebb esélye is fennáll, hogy nem fogják tudni eladni az ingatlanokat. Ingatlanszakértőtől próbáltuk megtudni, hogy a számoknak vagy a beruházóknak van-e igazuk. Egyértelmű fekete vagy fehér válasz nincs, a helyzet túl összetett.

2008 előtti örökségek

Ha az ingatlanpiacról van szó, Szatmárnémeti atipikus helyzetben van más környékbeli városokhoz, például Nagyváradhoz képest, Mezei Zsolt ingatlan-értékbecslő és -szakértő szerint ez a leginkább egyértelmű vetülete az ügynek, de nagyon sokrétű a dolog, a piacot belülről szemlélők számára sem egyértelmű minden. Mezei szerint a változó ingatlanigények okozzák a statisztikai adatokban a csökkenő irányú változást: ma már kevesen vásárolnak készpénzzel lakást, házat meg pláne, az előleggel megszerzett ingatlanok pedig csak a törlesztés végeztével kerülnek a telekkönyvi hivatal adásvételi nyilvántartásába, miközben a lakásnak valójában már új tulajdonosa van. Aztán van egy réteg, amelyik nem vásárol lakást, hanem épít, és nem most vásárolt telekre, hanem például olyanra, amit még a 2008-as pénzügyi válság előtt vásárolt, de csak most került megint olyan helyzetbe, hogy építeni tud. Rengeteg olyan házhelynyi telek lehet Szatmárnémetiben, amelyiket 2008 előtt, házépítési céllal vettek meg, majd a válság miatt mondtak le, majd távolodtak el ettől a céltól, és amelyeken lassanként házépítési hullám indulhat meg. Tíz évvel ezelőtt minden harmadik embernek volt banki hitele, Mezei szerint ezeknek az embereknek a huszonöt százaléka telekre költötte a hitelt, ami nagyon nagy arány. Az utóbbi években megindult valami az építkezések terén is, az elmúlt három évben a Szatmárnémeti Polgármesteri Hivatal közel kétezer-ötszáz építkezési engedélyt adott ki magánházakra és tizenegyet társasházak vagy tömbházak építésére.

Piaci jellemzők

Tíz évvel ezelőtt kezdődött el egy folyamat, amelyik gyakorlatilag egy füves területtel kibővített, földön álló, egy tömbházlakás méretének megfelelő, de több intimitást adó, duplexként ismert kertes házak iránti érdeklődésben mutatkozik meg, és amilyenből nagyon sok épült a városban azóta, mutat rá a szatmárnémeti piac egy másik jellegzetességére Mezei Zsolt. Az utóbbi évek jellegzetessége, hogy a környező településekről Szatmárnémetibe ingázók elkezdtek maguknak lakást keresni a városban, ki kisebbet, ki nagyobbat, az ilyet ezeknek eladók nagyobba vagy házba költöznek, első lépésben nagy eséllyel megtörténik tehát egy adásvétel, a tágasabb lakás telekkönyvbe is bejegyzett tényleges tulajdonosváltása viszont csúszhat, ha a vevőnek banki hitelből kell pótolnia költségvetését. Közismert az is, hogy inkább törlesztenek a fiatalok havi kétszáz-háromszáz eurót a banknak, mint hogy száz-százötven eurót fizessenek a főbérlőnek, és egyre több fiatal házas hajlandó anyagi erőfeszítést tenni annak érdekében, hogy függetlenedjen a szülőktől, és saját lakásban lakjon. Nem annyira elterjedt már az, hogy lelakott régi házat vásároljanak az emberek, amit majd később lassanként felújítanak, hanem a néhány éves kész, új vagy félkész lakások a leginkább keresettek. Egy egyre értettebb, megfontoltabb és igényesebb ingatlanpiac kezd kialakulni Szatmárnémetiben és a megyében, állítja Mezei Zsolt, ahol nincsenek irreálisan nagy árak és irreálisan nagy bérek, a piac szépen és igazságosan szabályozza önmagát, a vélemények egyéniek és pénztárcafüggőek.

Bérek-árak összhang

A szatmári ingatlanpiac beérését mutatja az is, hogy a helyi ingatlanárak is besoroltak abba a nemzetközi algoritmusba, amelyik azt szabályozza, hogy egy átlagos korú és minőségű lakóingatlan négyzetméterre vett átlagára az adott országban alkalmazott bruttó átlagbérrel egyenlő, számolt utána az ingatlanszakértő. 2008 előtt ez átlépett egy határt, mert amikor 2007-ben 500 euró volt az átlagbér, négyzetméterenként 700–800 euróért voltak elérhetők a lakások, ezért is volt fokozottan érezhető az értékek visszaesése. Ma már ez ki van egyenlítődve, ami azt is jelenti, hogy tíz év alatt nem volt számottevő ingatlanérték-növekedés.

Princz Csaba